长租公寓还有未来吗？
新华网思客
长租公寓企业高管失联，公司员工工作群被解散，租客交了房租却无家可归，房东的租金也没有进账。近日，这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演。
什么是长租公寓？长租公寓频频暴“雷”，究竟是为什么？疫情影响外加各地的风险提示和监管收紧，长租公寓还有未来吗？
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什么是长租公寓？
长租公寓，就是以一定价格从房东手中拿到房源，再通过装修提升居住条件，以更高的价格分租出去。在这个过程中，长租公寓的经营者赚到的是差价，成本则主要包括重新装修和运营费用。
一套房的装修费用少则几万，多则十几万，但是分租给租客的价格却不能太高，否则租客宁可多费点劲去寻找直租的机会。因此，长租公寓的商业模式决定了它只能是一门平平无奇的生意，有人测算其回报率仅有几个百分点。
长租公寓也有风险，其出租率和租金价格深受经济形势影响，经济形势不好可能导致出租率下降及租金下跌。
例如今年上半年的租赁市场，受疫情影响很长一段时间内处于低迷状态，大量房子空置。对于这些空置房子，相关长租公寓的持有成本很高，除了前期装修和家具配置成本外，还有后期运营维护所产生的费用，以及每个月要交给房东的租金。
空置时间越长，空置房源越多，相关长租公寓企业的收入锐减，成本支出却一直居高不下。这是因为长租公寓签的都是长期合同，成本早已被合同锁定。
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长租公寓频频暴“雷”，究竟为什么？
利润不高，风险还不低，然而令人诧异的是，近些年来，长租公寓被各路资本追捧，2017年进入高潮阶段。大量新企业涌入这个行业，积极进场，迅速扩张。
对于一门风险生意，几个百分点的回报显然是缺乏吸引力的。但为何资本仍然蜂拥而至？
假如一家公司A，要搞长租公寓，左边是收租客的钱，右边是给房东的钱。如何让自己资金化？
一个好的办法可能是尽可能从租客手中一次性收取更多的钱，然后尽可能把钱晚给房东，这样就有了资金流，形成池子。
这也是近年来资本盯上长租公寓的主要原因：一方面是经营者寄望这种“二房东”模式逐步挤压散租市场空间，进而形成垄断，成为租赁市场的主导模式，一旦实现这一目标，长租公寓就有可能变成好生意；另一方面，资本也将其视作一个金融工具，不通过经营赚钱，而靠金融来赚钱。
近年来，长租公寓企业靠着“高收低租”“长收短付”等模式，在短期内寻求大量资金集聚，进而走上了租赁资产证券化之路。畸形的疯狂收房，严重脱离市场需求。这不仅为后来的高空置率埋下了隐患，也让这些长租公寓企业在“资本的游戏”里迷失。
可以这样说，疫情的影响，再叠加长租公寓企业盲目扩张所埋下的隐患，就呈现出了今天的情况。
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多地发布风险提示
面对长租公寓的“爆仓跑路”现象，上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示。
而进入2020年以来，多地已启动资金监管新举措，进一步限制“二房东”们。
4月16日，南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本，要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度。
南京规定，采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构，应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。
8月7日，西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》，明确从2020年10月1日起，住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。
8月13日，杭州也发布相关规定：9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
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长租公寓还有未来吗？
贝壳研究院统计显示，2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。
再加上各地的风险提示和监管收紧，长租公寓还是门好生意吗？
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，国内的长租公寓运营还在起步阶段，如果再多几年的摸索，机构对运营的方向更加清晰，在政策的倾斜下，未来长租公寓仍有机会。
贝壳研究院高级分析师黄卉也看好长租公寓的未来，她认为，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。
从房地产市场发展的大趋势来看，长租公寓是完成房地产市场平稳健康发展长效机制的手段之一，未来会扮演越来越重要的角色。中南财经大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，对于目前长租公寓所存在的问题，除了企业自身加强自律，政府也应加强监管。
首先，加强和完善长租公寓的市场监管机制，特别是对于金融资本进入的问题，更需要加强监管。不可否认金融资本的进入为整个长租公寓市场带来了活力。但金融资本本身的投机性也给长租公寓带来了诸多问题。如何推出更完善的规范条例，令长租公寓这个服务性行业真正服务消费者这个主体，这是亟待解决的一个问题。
其次，能否适当利用现有房产补给租赁市场的缺口，以政府和企业联手合作的形式惠及租房者，这或许是解决租赁市场目前存在问题的方式之一。
参考资料：
1.《长租公寓：住起来没有那么美》，新华每日电讯，2019年11月18日
2.《长租公寓企业别迷失在盲目扩张里》，中国青年报，2020年7月8日
3.《长租公寓爆雷提醒人们回归常识!》，人民网，2020年9月14日
4.《长租公寓的问题是必然》，半佛仙人，2020年9月7日
5. 《房东和租客注意！长租公寓频现跑路，别做冤大头》，中国新闻网，2020年9月7日
6.《长租公寓规范发展才有未来》，经济日报，2020年9月13日
来源：新华网思客
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